不動産投資

物件を視察する|見るべき3つのポイント

実際に不動産屋さんと会ってアドバイスをもらったところまでを前回お話しました。
今回は物件視察に行ったお話をします。

現地視察で見るポイント

不動産屋さんの車で現地まで見に行き、
売りが出ている部屋の位置を確認します。
入居者がいる場合は部屋の中までは入れません。

現地で確認するポイントがいくつかあります。

日当たり

南向きかどうかに限らずきちんと日が当たるようになっているか。
窓の向かいにすぐ物件があるようだと南向きでも日が遮られてしまいます。

もしくは2階の物件くらいまでであれば道路に生えている木がベランダに届くこともあります。
これは間取り図だけではわからないことです。

清潔さ

ごみ置き場や駐輪場などが整っているか。
郵便受けが溢れていないか。
チラシを捨てるごみ箱が出ているか。

これらの管理状況も重要です。

ごみが散乱していたり、使われていない自転車が放置されていると住人としては嫌ですよね。
管理費は発生するので、しっかり管理をしてもらえる物件を選びましょう。

またごみ箱が出ていない場合は、チラシ以外のものが捨てられていたり、
ごみ箱の外にごみが捨てられていたりすると管理側がごみ箱を無くしてしまいます。

住んでいる住人の性質がその辺りに現れてきますので要注意です。

外観

あきらからに外壁が壊れていたり、塗装が剥げていたりすると、
適切に修繕が行われていない可能性があります。

かなり古い物件であればしょうがない所ではありますが、
きちんと修繕積立金が積み立てられているかは確認しましょう。

また屋上に貯水タンクがある場合は修繕にかかる費用が高くなるため要注意です。


以上が視察時に見るポイントです。
それでは実際に視察したものをご紹介していきます。

大森の物件

まずは不動産屋さんオススメの大森の物件です。
大森は東京都大田区になります。

エリアの特徴

JR京浜東北線と京急線が利用可能で、品川駅まで6分という位置にあり
羽田空港へも京急線で30分というアクセス抜群の場所になります。

また大森には大手企業が入っている大きいオフィスもあるため、
飲み屋や飲食店が多くあります。

スーパーも大きな西友があるため生活がしやすく、
かなり物件としてはニーズが高いエリアになります。
名産品は海苔です。

そのエリアで見つけた物件の内容がこちらになります。

物件内容

タイプ:ワンルーム
価格:1,890万円
間取り:20.19㎡
構造:鉄筋コンクリート 8階建ての3階部分
築年数:築7年
駅からの距離:徒歩5分
家賃:8.5万円

視察の感想

外観もすごく良く、エントランスやゴミ置き場は綺麗に整っていました。
売りに出ている部屋の日当たりもギリギリできちんと日が当たる場所になり、
向かいは少し大きめの道路になるため今後も遮られる可能性は低いと感じました。

気になるところは価格でした。
築年数から見ると高すぎるわけではありませんでしたが、
物件価格だけでなく管理費や修繕積立金が少し高く
さらにケーブルテレビの料金がオーナー持ちのため、
実際の利回りがかなり低めに出るのです。

ここで悩んでいても決まらないので、
心惹かれつつも次の物件です。

川崎の物件

次は川崎の物件です。

エリアの特徴

川崎にはラゾーナやチネチッタといった大きな商業施設があり、
開発がどんどん進んでいるエリアになります。

川崎駅には多くの路線が入っており、
東海道線、南武線、京浜東北線、京急線、京急大師線があるターミナル駅になります。

品川と横浜のちょうど中間くらいの位置にあり、
それぞれ7分くらいとアクセス抜群です。

これだけ良い条件が整っていますが、
神奈川県になるため都内よりは価格が下がります。
名産品は大師巻きです。

ここで見つけた物件の内容がこちらです。

物件内容

タイプ:ワンルーム
価格:1,700万円
間取り:24.73㎡
構造:鉄筋コンクリート 11階建ての5階部分
築年数:築17年
駅からの距離:徒歩6分
家賃:8万円

視察の感想

ここはラゾーナのすぐ目の前になるため、
需要はすごくあるだろうと感じました。

有名なマンションなので内装も問題ないだろうと思われます。

ただ実際に物件を見てみるとエントランスがあまり手をつけられていないように見受けられました。

しばらく使われていないであろう自転車が倒れて放置されており、
ごみも散らかっている状態でした。

その割に管理費はかなり高く、賃料の5%も追加で管理会社に支払わなければいけないというものでした。

さらにその物件の裏にはかなり大きめのマンションが新しく出来ていました。
これは裏のマンションに流れてしまって後々厳しくなるのではないかということが引っ掛かりました。

購入を決めた物件

視察した2つの物件とも今までに見てきた中ではかなり良い物件でした。
ただ今一つ決断に踏み切ることができませんでした。

そこで不動産屋さんがもう一件、川崎で物件を紹介してくれました。
その物件の内容がこちらです。

物件内容

タイプ:ワンルーム
価格:1,800万円
間取り:20.06㎡
構造:鉄筋コンクリート 11階建ての9階部分
築年数:築11年
駅からの距離:徒歩8分
家賃:8.25万円

視察の感想

先ほどの物件よりは駅から離れるのですが、
少し離れたことで逆に静かで雰囲気が良く感じました。

商店街に面した位置になり、
買い物もしやすく治安も良い場所です。

裏が学校になっているので新しく建物が建って日差しが遮られることもありません。
エントランスも整っていて、外観も綺麗でした。

管理費もそこそこの金額で、追加にかかる費用もありません。
これは良いんじゃないかと思ったところで、
トドメの一言がありました。

この物件の住人さんは新築当初からずっと住んでくれています。とのこと。
そういった方はその後も長く住まれる方が多いらしく、
部屋も大事に扱ってくれるらしいです。

物件を確認して1週間ほど悩みましたが、
その安定性を見込んで嫁さんと2人で
その物件の購入を決めました。

 

不動産投資を考え始めてから4年が経過していましたが、
実際に不動産屋さんに行ってからは2週間で購入の決断です。

事前に書籍やセミナーなどでの勉強や
いくつもの物件情報を確認したりはしたものの
不動産屋さんに行ってしっかり説明を受ける方が断然早かったです。

不動産投資を考えている方は
あれこれ悩むより1度不動産屋さんに行ってみることをオススメします。
行ってみてもまだよくわからない状態であれば
決断は下さずに終えれば良いのです。

きっと知識は深まって購入までの展開を早めることができますよ。


次回は購入を決断した後の手続きについてお話していきますね。

それではまた。

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