不動産投資

最初に取った行動はセミナー参加

実際に不動産投資を始めようと考えてから取った行動をお話ししていきます。

雑誌を買う

まず不動産投資に興味を持ち、
僕が最初にとった行動は本屋に行って不動産投資に関する雑誌を買うことでした。

だらだら休日を過ごすことが多く、
ゲームをするかマンガを読むか寝ているかという人間なので、
自分の性格上とにかく形として何かしらを持たないと動かないと思いました。
そして雑誌を買うという行為に出たのです。

本を買って知識を深めるということは、とても良いことです。
ただ僕には不動産投資でもどの本を買えば良いのかわからなかったので、
本ではなく店頭に並んでいた「初心者の不動産」とデカデカとかかれたものをすぐ手に取って購入したのでした。

家に帰って雑誌を読んでみたものの出てくる用語がわからないし、調べても頭に入らない。
なのでとりあえず雑誌に載っているWebサイトを順番に登録しました。

登録したところでよくわかっていないので、
内容も確認せずにその日はそれで終了にしました。

もちろん雑誌も全部は読んでいません笑

不動産投資のセミナーに参加する

後日、登録したWebサイトを眺めながら「物件を紹介してるサイトか」と思いつつも
やはり漠然としたまま理解が進まないので僕は次の行動をとりました。

それは不動産投資セミナーに行くことです。
おそらく多くの人が同じ行動を取っているのではないかと思います。

しかしこれには大きな落とし穴があります。
それはまた後々にお話していきますね。

不動産投資セミナーの内容

セミナーは2部制になっており、
1部では不動産投資とはどういうものかというものでした。
ゆとりある老後に必要となってくるお金がいくらいるか?といったことや
そのセミナーの主催会社は物件の販売や管理などもやっており、
そこで購入した人の「買って良かった」というビデオを見たりするといった内容です。

2部ではセミナーに来た人にマンツーマンで検討している内容や要望をヒアリングしつつ、
物件紹介のアポイントを取られるといったものでした。

そして僕はとりあえず全部聞いてみようと思い、
担当者に素直に自分の状況を打ち明けました。

不動産投資を考え始めたもののほとんど知識がないこと。
これが初めてのセミナーだということ。
どれだけの融資が引けるのかイメージも出来ていないこと。
物件の価格感もわかっておらず、
ワンルームとファミリー向けどちらが良いのかもわからない。

などなどを伝えたところ、
担当者も若い方だったため共感してくれて丁寧に教えてくれました。

そして僕に合った物件を紹介してくれるとのことで、
後日のアポイントを取って帰りました。

セミナーの感想

その時は初めて詳しく不動産投資についての話が聞けたので満足していました。
調べるだけでは理解できなかったことも頭に入りましたし、そういった意味ではセミナーに参加して良かったと思っています。

当然と言えば当然ですが、
良い話しか聞かなかったので「これは良いんじゃないか」と内心思っていました。

そして僕に購入出来る範囲での提案を後日持って来てもらえるということで、
「もう不動産投資が始められるじゃないか!」とわくわくしていました。

しかし、その淡い期待は具体的な提案で見事に打ち砕かれました。

担当者が持ってきた内容

当時の年収が450万ほどだった僕に担当者が持ってきた物件の内容が以外になります。

タイプ:ワンルーム
間取り:18㎡
築年数:新築
駅からの距離:徒歩13分
価格:2,890万円
金利:1.65%
融資年数:35年
頭金:100万円
借上賃料:86,940円
月々の収支:-5,382円

この内容を見たときに僕の頭には?が浮かびました。
月々の収益が赤字になっているのです。

賃料に対して返済額が87,490円なのです。
この時点ですでに赤字ですが、これにプラスして管理費5,400円と修繕積立金1,000円がかかります。

疑問はたくさんありました。
借上で手数料が取られるのにさらに管理費が5,400円もあるの?
修繕積立金は1,000円で良いの?
そして急に固定資産税と不動産取得税というものも入ってきています。

当時は不動産に関わる税金も知りませんでした。
今見返すといろいろと問題がある物件です。

物件の問題点

新築なので価格がものすごく高い

不動産は築1年になると中古物件扱いとなるため、2~3年ほど所有すると2,000万円くらいまで価格が落ちます。
(その時の物価にもよります。)
2,890万円で購入した物件の賃料で3年間で900万円近くの収益を出すことは出来ません。

借上となっているため通常の賃料より安い

借上とは管理会社による家賃保証です。
家賃の何割かを入居者が居ても居なくても管理会社が家賃の何割かを払ってくれます。
家賃保証と言われると安定していて良いじゃないかと思いがちですが、
そもそも新築であれば入居者は決まります。
そして入居者が決まりにくくなってくる20年後にその管理会社が存続しているとは限りません。
その不確定な保証に手数料を払うため利回りが低くなります。

管理費と修繕積立金

管理費は戸数が多いとその分分割されるため1戸あたりの金額は低くなります。
これは借上の手数料は別となります。
5,400円はそこそこ妥当な金額だと思います。

ですが、修繕積立金が1,000円というのは少なすぎます。
マンションやアパートはだいたい10年~15年以内に大規模修繕というものを行います。
大規模修繕はマンションの共有部分や外壁、エレベーターなども修繕します。
この提案の物件ではエレベーターなどの設備も備えられているため、
修繕積立金は少なくとも5,000円ほどはかかるはずです。
それを1,000円としています。
この修繕積立金は後々引き上げがされます。
修繕積立金が足りないと修繕できず、結局はオーナーが損をするからです。
後々の引き上げを前提にして、かかる費用が少ないように見せているのです。

税金の計算が含まれていない

不動産には購入した時に不動産取得税がかかります。
これは購入した時のみにかかる税金です。
そして固定資産税と都市計画税があります。
これらは毎年1回支払うことになります。
この3つの税金を月に換算して支出に加えないと本当の利回りが出ません。
この税金部分の計算が提案書には盛り込まれていませんでした。
それでも赤字という問題ありな提案でした。

現実を知り絶望

当時の僕には、まだここまでの問題点を見つけられるほどの知識がありませんでした。
単純にこの提案を見て僕は「これじゃ老後に収入があってもそれまでずっと苦しいじゃん」と絶望しました。
しかし、そんなことを人に言えるほど社交的でもないため、黙って担当者の話を聞くだけ聞いて終わることにしました。

そして家に帰り「こんなにもリスクを抱えても返済が完了するまで赤字が続くというのが不動産投資なのか」と
不動産投資を始めることを一度断念しました。

実際にはもっとたくさん物件はあり、
この物件より良くない物件もあれば
もっと普通に利益が出るものもあります。

利益が出る物件を見つけることが難しいのですが、
不動産投資で一番重要なのがその物件を見つけることです。

セミナーに行くことで勉強すること自体は良いことですが、
言われた内容を一度客観的に考えてみるべきだと僕は学びました。

そのことに気付くまでには少し時間がかかるのですが、
みなさんもいろんな話を聞くなかで客観的な視点で考えてみるようにしてみてくださいね。

それではまた。

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