不動産投資

一般人が不動産投資でステップアップする方法

ブログで見るような不動産投資家になりたい

不動産投資に関するブログを読んでいると「ボロボロのアパートを安く購入し、リフォームして満室稼働に出来ました!」といったものが多く、「年間家賃収入が数千万円です!」というブログを見る度に羨ましく思いつつも自分にはそれを再現出来る気がしないと思って滅入ってしまいます。

それでもチャレンジしないことには不動産投資でサラリーマンの月収を超えるような規模の不労所得を得ることはできません。
かと言って大きくリスクを取れる程の度胸もありません。

「やはり普通のサラリーマンには無理か」と諦めてしまいたくなりますが、手堅く着実にステップアップして行く方法が無いかと考え、実践しているものをご紹介していきたいと思います。

想定条件

・都内近郊在住
・年収400~500万円
・預貯金700万円前後
この3つの条件を満たしていることを想定してお話したいと思います。

都内近郊在住

不動産ブログで見かけるものは地方でのアパート一棟買いが多いです。
ただ都内近郊に住んでいる場合は同じようにはいきません。
土地勘や価格感がわからないため入居付けが出来るかどうかもわからず、なかなか踏み込むことが出来ないため、都内近郊で一棟物となるとかなり高額となってしまい融資が下りません。
成功する人はそれでもチャレンジするから成功するのだ!と言われるかもしれませんが、やっぱりそこまでは踏み込めないのです。

年収400~500万円

また400~500万円程の年収はあるステータスでないと、これもまたなかなか融資が下りないので、その辺りまで地道に頑張ってきているものを想定します。
実際、いろんな銀行に問い合わせたところでは年収500万円でも厳しいというのが実情です。
これも日本政策金融公庫では融資が下りるかもしれませんが、融資期間が短いため、なかなかの高利回りが必要となると思われます。

預貯金700万円前後

メガバンクや地方銀行で融資をお願いした場合にそれなりの実績や資産背景がなければ、頭金で2割ほどを用意するように言われます。
例えばかなり築年数が経った物件の場合1,000万円前後であれば200万円が頭金として必要となります。
これに加えて不動産屋さんの事務手数料や登記変更の手数料なども発生します。
それらを考慮して200万円ほどは何かの時のために残しておける資産は所有していることが望ましいと思います。

ゴールを考える

上記を踏まえて「まずは目指したい所を考えます」というブログはよく見かけます。
ただ成功している人たちのブログを見るとハードルが高すぎるように感じるため、目標が立てにくくなってしまいます。

「年間数千万円の家賃収入を最終目標にする!」というのも良いとは思いますが、ここでは「月々50万円の家賃収入を得る」というくらいの目標を設定します。
サラリーマンでの年収が500万円だとした倍以上の年収になるということが目標です。
副収入0円から考えるとかなり大きな金額ですね。

月々50万円を達成するには例えば家賃5万円の物件であれば10件所有できれば達成となります。
これは区分でも良いですが一棟物のアパートが10部屋あればそれで達成となります。
やはり一棟物を所有することが成功への一歩です。
 
ですがこのアパート一棟を所有することが難しいのです。

一棟所有が難しい理由

都内近郊で一棟アパートの売りが出ているものをネットで調べるとだいたい4,000万円程で4~6戸の物件が多くあります。
それも公道に面していなかったり築年数が40年近くの木造でその金額になってきます。
都内だとそもそも売りに出ている物件が少ないですが同規模のもので7,000万円ほどになってきます。

4,000万円の一棟を購入しようと考えると頭金で800万円をまず用意する必要があります。
不動産屋さんの仲介手数料が物件価格の3%+6万円となっています。
仲介手数料で126万円です。
それに登記の費用で23万円前後に火災保険や不動産取得税なども含めると1,000万円は用意しなければなりません。

初めて不動産を購入するのに、いきなり1,000万円の現金を支払うというのはなかなか難しいところです。

家賃5万円の部屋が6戸とした場合
5万円×6戸=30万円/月
30万円×12ヶ月=360万円/月
360万円÷4,000万円=表面利回り9%

僕は「初めてで1,000万円を使って表面利回り9%で大丈夫かな」と心配してしまいました。
※これはざっくり試算です。

家賃が低いと入居者も使い勝手が荒かったりもします。
入居者の入れ替わりが激しいとそれだけ出費も増えます。
何も経験が無い人間がいきなり出来るのか不安です。

ただし一棟物は土地も担保にできるため銀行の融資は下りやすいです。

一棟所有までを逆算する

ではどうすれば良いかです。
一棟を所有するまでの道筋を逆算して考えます。

一棟所有までに必要だと思われるものが以下になります。
・1,000万円程度の余裕資金
・不動産貸付における知識
・銀行の信用を得るための返済実績

この3つを達成するための簡単な方法があります。
それが価格の低い区分での不動産投資です。

区分購入での資産拡大

区分1件が1,800万円とすれば頭金は360万円になります。
諸々の費用を含めると500万円ほどです。
この金額であれば頑張れば貯めることができると思います。

区分を2つ購入できる状態=1,000万円が使える状態です。
ですのでまずは区分を2つ所有するところを目指します。
購入条件は自分でも住みたいと思える部屋を選びましょう。
自分でも住みたいと思える部屋は多くの人が住みたいと思う部屋なので空室が少なくなります。

1区分を購入することで、およそ1,400万円の借金を抱えることになりますが、これは家賃で返済されていきます。
返済された分は自分の資産だと考えてください。

ざっくりですが家賃8万で金利2%の場合
5年後には250万円ほどが返済できている状態で、手元にも110万円ほどが残ります。
購入時と同じく1,800万円で物件を売却することができれば頭金と合わせて720万円が手元に残ることになります(実際には税金があります)。

この5年の間で年間50万円の貯金をすることができれば970万円になり、およそ1,000万円の資金を作ることができます。
この状態で一棟が購入できるようであればそれも良いかもしれませんが、余裕を持つために同じような区分を2件購入するのが良いと思います。
可能であれば1件目は売却せず2件目の購入が望ましいです。

2件目の購入で資産化を加速させる

最初の物件購入から10年経過で返済は600万円ほど進むことになります。
手元の資金は170万円ほどですがエアコン修理など何かと発生することも考えられます。
これに頭金360万円を入れれば1,000万円を超えます。

そして2件目の物件は購入から5年経過になります。
250万円の返済と手元に110万円と頭金360万円で720万円になります。
所有物件を増やすことで自分の資産を増やす速度を上げることができるのです。

2件を売却した時に1,700万円ほどの資産が出来ていることになります。
これだけあれば1,000万円の費用を使って一棟を購入することもハードルが低くなると思えます。

2件を所有している間に貸付の知識も返済による銀行への返済実績も自ずと作ることができます。

一棟を購入

ここまで来れば思い切って一棟を購入です。
今までの区分2件所有だと月の収入は16万ほどでしたが、一棟になれば5万円×6戸で30万円に膨れ上がります。
返済や修繕積立などで15万円を除いても半分の15万円が残ります。
5年経過すれば手元資金は900万円になります。
さらに返済は600万円ほど済むことになり、頭金800万円と最初の2件売却で残った700万円を合わせると3,000万円の資産を所有していることになります。

3,000万円あれば一棟物を2件購入することができると思います。
そうすれば月の家賃収入が60万円で目標達成です。

まとめ

ご紹介した内容は常に満室稼働で想定していたり、
税金の発生や逆にサラリーマンの給料に対する税金の還付などの考慮は除いています。
さらに言えば修繕でかかるや契約更新での臨時収入なども考慮していません。

机上でのざっくりシミュレーションではありますが、比較的リスクをとらずに手堅く進めても例えば30歳で始めれば45歳には月々60万円の家賃収入を得るところまでたどり着けるのです。
これであれば一般人の自分にもできるように思えてきませんか?

ひとつ重要なことは無理をしないことです。
人生には様々なライフイベントが発生します。
不動産投資だけに没頭するのではなく、常に余裕資金で運用することで、幸せな生活を送るという人生の投資を最優先にしましょうね。

その中で不動産投資というものを楽しい趣味のような位置づけで取り組めれば楽しく資産を増やすということができるのではないでしょうか。

それではまた。

ブログランキング・にほんブログ村へ 

-不動産投資

Copyright© Kenboblog , 2020 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.